Comment se porte l’immobilier à Caen ? Retour en chiffres du marché sur ces 10 dernières années

Depuis une décennie, le marché immobilier à Caen s’est profondément transformé, porté par des enjeux croisés de démographie, de transition énergétique et de développement urbain. Capitale régionale dynamique, ville étudiante et territoire en mutation, Caen attire par son potentiel tout en soulevant des questions sur l’adaptation de son parc immobilier, souvent ancien, aux besoins actuels.

Place de la République- Caen

Une démographie stable dans une ville en recomposition

Avec 108 398 habitants enregistrés au 1ᵉʳ janvier 2022 (chiffre officiel INSEE), la population de Caen se maintient à un niveau stable, sans croissance ou déclin marqué  . Cette stabilité apparente masque toutefois des évolutions dans les usages résidentiels : augmentation des logements de petite taille, décohabitation, vieillissement d’une partie du parc, et retour progressif au centre-ville d’actifs ou de retraités.

Le parc immobilier de la commune compte environ 66 700 logements (résidences principales), dont près de 55 059 appartements et 10 518 maisons individuelles  . La ville présente une densité marquée de logements collectifs, principalement bâtis entre 1946 et 1970, mais conserve également des secteurs pavillonnaires plus calmes à l’est et au sud, où la pression foncière reste modérée  .

Une activité transactionnelle soutenue depuis 2020

Depuis 2014, plus de 31 000 ventes immobilières ont été réalisées à Caen, attestant d’un marché ancien particulièrement dynamique  . La période post‑Covid a clairement amplifié ce mouvement, stimulée par la volonté de changement de cadre, des taux d’emprunt historiquement bas jusqu’en 2022, et des projets longtemps différés qui ont été relancés. Les investisseurs demeurent actifs, motivés par un rendement locatif correct et une demande stable grâce à la forte présence étudiante.

Ce dynamisme trouve aussi un appui concret dans les grands projets de renouvellement urbain : l’aménagement des Rives de l’Orne, l’extension future des lignes de tramway (dont la ligne 3 inaugurée fin 2022 et les lignes Est-Ouest à l’étude pour livraison vers 2030), ainsi que la modernisation des infrastructures culturelles ou sportives  . Ces initiatives renforcent l’attractivité de certains quartiers, contribuant à valoriser les biens immobiliers concernés.

Un parc à rénover : le défi de la performance énergétique

Mais si le marché est en forme, le parc immobilier caennais reste énergétiquement contrasté. D’après les données de Keyzia.fr, sur les 38 767 DPE enregistrés depuis juillet 2021, la majorité des logements se concentrent dans les classes C et D. Ces données ne sont pas vérifiables publiquement mais restent cohérentes avec les tendances nationales. Plus de 10 % des logements relèveraient encore des classes F et G, ce qui en fait des passoires thermiques susceptibles d’être exclues de la location dans les prochaines années.

Voici la répartition détaillée des étiquettes DPE enregistrées depuis 2021 :

Classe	Nombre de DPE	Part approximative
A	297	0,77 %
B	1 254	3,23 %
C	11 736	30,26 %
D	13 398	34,57 %
E	7 663	19,77 %
F	2 469	6,36 %
G	1 530	3,95 %

Les logements performants (A à C) représenteraient environ 34 % du parc, signe que les efforts de rénovation commencent à porter leurs fruits. Le neuf, quant à lui, reste encore marginal dans les transactions, mais gagne du terrain dans l’agglomération.

Les moteurs de l’attractivité locale

Plusieurs atouts majeurs contribuent à faire de Caen un pilier du marché immobilier normand :

• Un tissu économique solide, porté par des secteurs clés comme la santé, le numérique, l’enseignement et les services publics.

• Une université de premier plan, avec plus de 30 000 étudiants, qui alimente en continu la demande locative, notamment pour les petites surfaces.

• Un cadre de vie recherché, mêlant patrimoine, ambiance de ville moyenne et proximité immédiate du littoral, ce qui séduit aussi bien les actifs que les retraités.

• Une accessibilité renforcée, grâce à l’autoroute A13 vers Paris, une gare SNCF bien connectée et un réseau de transports en commun modernisé (tramways, BHNS, etc.).

Ce cocktail attire autant les primo-accédants que les investisseurs. Certains quartiers comme Vaucelles, Beaulieu ou Saint-Jean enregistrent une progression régulière des prix, portés par leur localisation et les projets urbains. À l’inverse, des zones comme La Guérinière ou Hérouville-Saint-Clair demeurent plus accessibles, offrant encore des opportunités pour les budgets plus serrés.

Un marché sous tension… mais raisonné

Contrairement à certaines grandes métropoles, Caen n’a pas connu de flambée généralisée des prix. L’augmentation reste modérée, alignée en grande partie avec l’évolution de l’inflation, ce qui contribue à maintenir un accès à la propriété plus abordable qu’ailleurs

Le marché locatif est tendu, particulièrement pour les studios ou T1 situés à proximité des universités. À Caen, ces surfaces représentent environ 64 % des locations réalisées, avec une demande largement supérieure à l’offre disponible, notamment étudiante  .

Cette forte demande pousse certains propriétaires à garder des biens énergivores, mais ces derniers risquent d’être progressivement exclus du marché locatif si la mise aux normes n’est pas réalisée.

Selon Meilleurs Agents, le prix médian au m² à Caen au 1er juillet 2025 est le suivant :

Pour les maisons : 3 863 €/m²

Pour les appartements : 2 865 €/m²

Vers une décennie de transformation énergétique

Les priorités pour la décennie à venir sont bien identifiées :

• Accélérer la rénovation énergétique des logements les plus énergivores (classes E, F et G), en s’appuyant sur les politiques publiques et les aides existantes comme MaPrimeRénov’ ou l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ).

• Adapter l’habitat aux nouveaux modes de vie, en intégrant des critères devenus essentiels : performance thermique, connexion numérique fiable et présence d’espaces extérieurs, notamment en zone urbaine.

• Rééquilibrer le marché locatif, en anticipant les zones sous tension et en valorisant le parc ancien par des actions de requalification ciblées.

Que retenir du marché immobilier à Caen ?

Le marché immobilier de Caen a fait preuve d’une solide résilience au cours des dix dernières années. Portée par un volume de transactions soutenu, une démographie globalement stable et une prise de conscience progressive des enjeux énergétiques, la ville normande affiche un équilibre encourageant pour les porteurs de projets : achat, investissement ou rénovation.

Ce qu’il faut retenir en résumé :

• Un marché actif : avec un bon rythme de ventes et une demande locative soutenue.

• Une transition énergétique amorcée : mais des efforts restent à fournir, notamment sur les logements classés F et G.

• Une attractivité constante : grâce à la qualité de vie, la proximité du littoral et des infrastructures efficaces.

• Des enjeux à anticiper : réhabilitation du bâti ancien, adaptation aux usages modernes, régulation de l’offre locative.

Le véritable défi à venir ?

Non pas construire davantage, mais transformer l’existant, pour proposer à long terme des logements confortables, durables et conformes aux nouvelles normes environnementales.