L'intérêt de l'achat d'un immeuble mixte à Caen

L’achat d’un immeuble mixte à Caen attire de nombreux investisseurs désireux de conjuguer rendement locatif et valorisation patrimoniale. Cette ville universitaire et dynamique, qui compte plus de 100 000 habitants, offre un cadre propice à ce type de projet.

Les petits immeubles caennais composés d’un local commercial en rez-de-chaussée et de deux ou trois logements aux étages font partie intégrante du paysage urbain. On les retrouve notamment dans les quartiers historiques, près de la rue Saint-Pierre, autour de la place Saint-Sauveur ou dans les zones commerçantes de la rive droite et de la rive gauche.

Ce guide propose d’explorer en profondeur les spécificités d’un achat de ce type à Caen, ses avantages, ses contraintes et les questions à anticiper.

Qu’est-ce qu’un immeuble mixte à Caen ?

Un immeuble mixte désigne un bâtiment associant plusieurs usages :

• un rez-de-chaussée dédié à une activité commerciale ou artisanale

• un ou plusieurs appartements à l’étage

À Caen, ces immeubles sont particulièrement nombreux dans les artères commerçantes comme la rue Froide, la rue de Bras, la rue de Geôle ou la rue Saint-Jean. Beaucoup datent de la Reconstruction ou de la première moitié du XXᵉ siècle.

Cette configuration s’est imposée pour répondre aux besoins des commerçants souhaitant travailler au rez-de-chaussée et loger leur famille juste au-dessus.

Aujourd’hui, ces immeubles mixtes sont recherchés par les investisseurs, car ils représentent un placement combinant rendement, patrimoine et diversification.

Les atouts majeurs d’un immeuble mixte à Caen

Diversifier les revenus locatifs

La ville de Caen présente un marché résidentiel soutenu par la présence d’étudiants, de jeunes actifs et de nombreux salariés du secteur public. Ce contexte favorise la location des logements supérieurs.

En parallèle, la densité commerciale du centre-ville permet de louer le rez-de-chaussée à des enseignes, des artisans ou des professions libérales.

Cette double source de revenus offre une sécurité appréciable. Si l’un des locataires quitte les lieux, l’autre loyer continue de couvrir une partie des charges / crédit / taxes.

Un rendement attractif

Les locaux commerciaux génèrent souvent des loyers plus élevés que les logements. En fonction de l’emplacement à Caen, il est fréquent de constater un rendement net supérieur à celui d’un appartement classique.

Le bail commercial, qui encadre la relation avec le professionnel locataire, impose une durée minimale de neuf ans, avec des conditions précises concernant la révision du loyer et la répartition des charges.

Certains investisseurs choisissent précisément cette formule pour améliorer la rentabilité globale de leur acquisition, tout en étant en monopropriété.

La valorisation patrimoniale

Les quartiers caennais prisés conservent un attrait durable. La vitalité commerciale contribue à maintenir la valeur du bien. Une rue animée, dotée de commerces, attire les passants et confère au quartier un caractère vivant.

Certains acheteurs envisagent d’occuper eux-mêmes le local commercial pour y installer une activité, ce qui ajoute un potentiel d’usage supplémentaire.

Les spécificités juridiques et fiscales à connaître

L’achat d’un immeuble mixte requiert une attention particulière aux aspects réglementaires.

Le bail commercial

Le rez-de-chaussée est en général occupé par un locataire professionnel, régi par un bail commercial. Ce contrat encadre :

• la durée de la location

• le montant du loyer et ses modalités de révision

• les charges récupérables et les travaux

• le droit au renouvellement

À Caen, la diversité des activités (commerces de bouche, boutiques, agences, cabinets médicaux) implique d’adapter le bail aux besoins du locataire.

Lorsqu’un commerçant décide de transmettre son activité, la vente s’accompagne parfois d’une cession de droit au bail ou d’une vente de fonds de commerce.

La fiscalité

Les revenus tirés des logements relèvent des revenus fonciers. Les loyers commerciaux, eux, peuvent nécessiter une option à la TVA si le bail le prévoit. Il convient de se faire conseiller afin d’optimiser la fiscalité, notamment si vous envisagez un achat via une SCI.

Les règles comptables et fiscales doivent être anticipées dès la signature du compromis.

La réglementation d’urbanisme

Certains quartiers caennais font partie du périmètre des Bâtiments de France, notamment autour du château et de l’abbaye aux Hommes. Toute modification de façade, enseigne ou vitrine nécessite alors une autorisation préalable.

Le changement d’usage d’un local peut également nécessiter une déclaration ou une autorisation administrative, par exemple pour transformer un commerce en logement.

Points de vigilance avant d’acheter

L’emplacement exact

Le rendement d’un immeuble mixte dépend en grande partie de sa localisation. À Caen, on observe des différences sensibles entre les quartiers.

Les rues piétonnes ou très passantes, comme la rue Saint-Pierre ou la rue de Bernières, offrent un fort potentiel commercial. Les quartiers plus résidentiels nécessitent une analyse plus fine de la demande.

Il est utile de vérifier l’état du commerce local : fréquentation, concurrence, taux de vacance des boutiques.

L’état technique

Les immeubles anciens caennais peuvent présenter des problématiques structurelles :

• ravalement à prévoir

• toiture vieillissante

• réseaux d’électricité ou de plomberie obsolètes

Un diagnostic complet permettra d’anticiper les travaux et leur coût.

Il est parfois préférable de prévoir un budget spécifique pour la rénovation.

Les baux en cours

Avant d’acheter, il convient de relire attentivement les baux des occupants :

• date de début et d’échéance

• montant et modalités de révision du loyer

• répartition des charges et travaux

• éventuelles clauses spécifiques

Ces informations conditionnent le revenu immédiat et la capacité à revaloriser le loyer.

Les profils d’acheteurs

L’immeuble mixte à Caen intéresse plusieurs catégories d’acquéreurs :

• les investisseurs privés qui souhaitent générer des revenus complémentaires

• les commerçants qui désirent acheter leurs murs et louer les logements supérieurs

• les familles qui envisagent d’habiter un étage et de louer le reste pour financer leur emprunt

Chacun trouvera des avantages adaptés à ses objectifs.

Questions fréquentes

Peut-on transformer le local commercial en logement ?

Oui, sous conditions. Il faut vérifier les règles d’urbanisme et éventuellement solliciter une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie de Caen.

Certaines zones commerçantes protègent l’activité économique, ce qui limite les possibilités de transformation.

Quels quartiers de Caen sont les plus recherchés ?

Les investisseurs privilégient souvent :

• le centre-ville autour de la place Saint-Sauveur

• les abords de la rue Saint-Pierre et de la rue de Bernières

• le secteur du Vaugueux, très touristique

• la rive gauche, notamment près de la Prairie

Ces secteurs concentrent une demande locative soutenue.

Quelle rentabilité peut-on attendre ?

Elle varie en fonction de l’emplacement et de l’état du bien. Certains immeubles mixtes bien situés affichent un rendement net compris entre 5 et 7 %.

Ce chiffre dépend du niveau de loyer commercial, qui peut représenter plus de la moitié des revenus globaux.

Est-il préférable d’acheter via une SCI ?

La constitution d’une société civile immobilière peut offrir des avantages :

• facilité de gestion à plusieurs associés

• organisation de la transmission patrimoniale

• choix du régime fiscal (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés)

Il est recommandé de prendre conseil auprès d’un notaire ou d’un expert-comptable avant de se décider.

Peut-on habiter un logement et louer le reste ?

Oui. De nombreux propriétaires caennais choisissent d’occuper un des appartements et de louer le local commercial et les autres logements. Cette configuration permet de financer une partie du crédit grâce aux loyers perçus.

C’est une option intéressante pour les acquéreurs qui souhaitent se constituer un patrimoine tout en limitant leur effort financier mensuel.

Comment se faire accompagner ?

L’acquisition d’un immeuble mixte à Caen mérite un accompagnement sur mesure. Il est conseillé de solliciter :

• un agent immobilier local pour évaluer le potentiel locatif

• un notaire pour sécuriser l’acte d’achat et vérifier la situation juridique

• un expert-comptable si vous envisagez un montage en société

Prendre le temps de se faire conseiller évite bien des erreurs.